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賃貸に関する原状回復トラブルは厄介

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賃貸を利用していくと敷金と原状回復についてしっかりと考えていく必要が出てきます。本来敷金というのは返ってくるお金になりますが、クリーニング代と考えている場合もあり、敷金の全てが返還されるケースというのは非常に珍しいと言えます。

賃貸を利用していて日常生活の汚れを借主は修繕する必要はありませんが、必要以上の汚れや傷についてはしっかりと修繕する必要が出てきます。しかしこの汚れや傷の定義というのは判断が不動産や会社によって大きく違い、場合によっては大きな金額を必要とすることがあります。
この原状回復におけるトラブルというのは非常に多く、個人で対応することが難しいものも多くあります。

このようなトラブルを引き起こさないための一番の対策は「部屋を汚さない」ことです。汚す事がなければお金はしっかり返ってくるでしょう。
もう1つは契約書をよく確認しておくことと同時に請求に関する細かい計算式を書面でもらっておくことです。これは自分自身納得するためにも必要ですが、もし異議がある場合にはこれをもとに法的機関に相談をすることもできるようになります。(原状回復をめぐるトラブルとガイドラインというものが国土交通省から出ていますがこれを個人で自分のケースに当てはめていくことはなかなか難しいでしょう。契約書や計算式があれば相談機関で相談した際に大きく役立ってくれます)

できればやっておきたいこととして、傷がある部分を写真にとっておくことです。これをしておけば証拠が確実に残るので、原状回復におけるトラブルを解決する大きな武器になります。

●汚した覚えがある場合、正当な金額になることも当然ある

原状回復における情報をインターネットで見ていくと原状回復において余計なお金がかかっているというような情報を多く見つけることができます。しかし注意しなければいけない点として、請求されている金額(原状回復に必要とされる金額)が妥当なことも当然あります。多くの部分を汚してしまっていたり傷をつけてしまえば当然原状回復にもお金は必要とされます。

勘違いをして「汚しているのに、不当な請求をされた」と思ってしまうと不動産や会社と大きくもめてしまう可能性があるので注意が必要です。
ただ、大きく汚してしまったとしても請求金額に関する計算式や証拠を要求することは悪いことではありません。金額に納得して支払うためにもこれらは必要です。当然過剰に請求されている可能性もなくはないので、気持ちよく引っ越しを完全に終了させるためにも確認は必ずしておきましょう。

原状回復をする場合の妥当性

部屋を著しく汚している場合、貸主あるいは不動産会社の原状回復請求というのは妥当なことが多いです。例えば部屋にカビが多く生えている、穴をあけてしまっている、壁紙が破れている汚いという場合、自分が大したことないと思っていても、貸主としては賃貸は商品であり、できるだけ新品に近づけなくてはいけないため原状回復請求で高額な費用を請求されてしまう可能性はあります。(高額請求に心当たりがある場合であってもその内訳をしっかり明記してもらい、書類として手元に保管しておくことは大切です)高額請求されてしまっていても、分割で対応してくれる不動産も多く、誠意ある対応を示せば、理解をしてくれることも少なくありません。

賃貸については、「善良なる管理者の注意義務」という義務が発生しています。借主はこの義務を守り、借りている間はその物件を管理していく必要があります。部屋を汚さないことも管理の1つです。

問題となるのは、妥当性のない請求をされてしまった場合です。

基本原状回復というのは故意・過失等によって、本来できるはずがなかった傷や、賃貸物件へのダメージを、借主が自己負担で修復していく行為になります。

時間経過、経年によってできた傷はよく、貸主負担と言われますが、これも言ってしまえば貸主負担であり、「家賃」に含まれていることになります。つまり家賃を支払っておくことで、時間経過・経年による修復費用も一緒に支払いをしていることになります。一度料金を貸主に支払っているため、時間経過・経年による傷や損傷は貸主負担という判断をされます。

故意・過失による割合が大きくなれば原状回復に関する負担も大きくなります。ここで気をつけておきたい点として、物件というのは基本的に価値は下がり続けます。新築ではない物件を借り、退去時に新築の状態と比べて原状回復代を請求されることはあってはいけないとされています。

 

(画像引用先:国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 再改訂版 9P http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf)

原状回復の金額の妥当性

原状回復の金額というのは、時間経過・経年による損傷について貸主が修繕する費用を上回る分の費用を借主が支払う金額となります。原状回復の金額の中に時間経過・経年による損傷の修復費が含まれることは許されません。言い換えると貸主が修繕費用に1円も支払わないで借主に全て負担させることはできないということです。

原状回復の費用は原則最低金額であることもしっかり注意しておく必要があります。万が一物件のグレードアップ等で請求をされている場合それは借主の負担ではなく、貸主の負担であり妥当な請求ではありません。(例:床の一部に損傷(一部にしか影響がない損傷)があるが、貸主の判断で全ての床を張り替える等の請求は妥当ではありません)

気をつけたい特約

賃貸契約の際に、特約というものがあることも少なくありません。原状回復の際に、貸主がこの特約を基に過剰な料金を請求してくるというトラブルも少なくはないのです。特約と言うと特別な契約のように思えてしまいますが、基本原状回復のルールから外れることはありません。原状回復のルールを越えるような特約(例 時間経過による損傷も借主負担等)は効力を失うことがほとんどです。

 

妥当性のある原状回復には誠意ある対応が必要ですが、妥当性のない請求には素直に応じる必要はありません。しかし、そうは言っても、「いくらが妥当で、いくらから妥当ではないのか」というのがハッキリしないのが原状回復トラブルの難しいところです。まずは貸主あるいは不動産の担当者・責任者と話をしていき、納得出来ない場合、専門家に相談することが必要です。
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